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Regulación en contrato de alquileres y prohibición de desalojos por COVID-19

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El 29 de marzo del 2020 fue publicado el Decreto de Necesidad y Urgencia en el marco de la emergencia pública en materia económica, financiera, fiscal, administrativa, previsional, tarifaria, energética, sanitaria y social establecida por la Ley N° 27.541.

A modo de atemperar la crisis económica generada por el COVID-19, el gobierno vio la necesidad de implementar medidas paliativas que sean razonables y temporarias. Para no sólo proteger la salud pública si no también otro sectores que se ven agravados por los las medidas restrictivas vigentes.


Las medidas están respaldadas por el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, en su artículo 11 donde “Los Estados Partes en el presente Pacto reconocen el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para sí y su familia, incluso alimentación, vestido y vivienda adecuados, y a una mejora continua de las condiciones de existencia. Los Estados Partes tomarán medidas apropiadas para asegurar la efectividad de este derecho, reconociendo a este efecto la importancia esencial de la cooperación internacional fundada en el libre consentimiento”. A su vez, las medidas siguen los lineamientos con los antecedentes jurisprudenciales y doctrina en cuanto al ejercicio del poder de policía. Al mismo tiempo que otros países han tomado medidas parecidas, para proteger las familias y su propiedad, como ESTADOS UNIDOS que dispuso la suspensión de desalojos y ejecución de hipotecas durante 6 semanas, entre otros países.


En este caso concreto, el DNU viene a regular los contratos de alquileres alcanzando a todas las locaciones de vivienda y comercio, rurales y profesionales, de pymes y empresas recuperadas. La medida suspende todos los desalojos en el territorio nacional hasta el 30 de septiembre del mismo año y la ejecución de las sentencias judiciales cuyo objeto sea el desalojo de inmuebles.


Por otro lado los contratos de alquiler quedan prorrogados automáticamente, hasta el 30 de septiembre, en los cuales el vencimiento haya operado desde el 20 de marzo. Una vez levantado el aislamiento obligatorio, el locatario puede decidir su salida anticipada mediante carta documento notificando con 15 días de anticipación.


Se dispuso el congelamiento del precio de los alquileres hasta el 30 de septiembre. Durante la vigencia de la medida se deberá abonar el precio de la locación correspondiente al mes de marzo del corriente año. La diferencia de precio producido por esta medida, deberá será abonada por la parte locataria en, al menos TRES (3) cuotas y como máximo SEIS (6), mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente corresponda al mes de octubre del corriente año, y junto con este. No podrán aplicarse intereses moratorios, compensatorios ni punitorios, ni ninguna otra penalidad prevista en el contrato.


En cuanto a las deudas que pudieren generarse desde la fecha de entrada en vigencia del presente decreto y hasta el 30 de septiembre del año en curso, originadas en la falta de pago, en pagos realizados fuera de los plazos contractuales pactados o en pagos parciales, deberán abonarse en, al menos, TRES (3) cuotas y como máximo SEIS (6), mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente correspondiere al mes de octubre del corriente año. Podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a TREINTA (30) días, que paga el Banco de la Nación Argentina. No podrán aplicarse intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta la total cancelación. Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la establecida anteriormente.


La medida tiene en cuenta la posición especial del locador, disponiendo en su artículo 10 en donde quedan excluidos del presente decreto los contratos de locación cuya parte locadora dependa del canon convenido para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente, debiéndose acreditar debidamente tales extremos.

Por último, en su artículo 9 enumera los contratos de alquiler alcanzados por la norma siendo todos los que están relación de alquiler, con contrato vigente o sin contrato. Urbano y rural, profesional, comercial y de vivienda.

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